房价不会跌,因为地价在支撑?

2017-08-28  来源:苏宁财富资讯  编辑:

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  说起对房价的看法,很多人都会拿地价来说事儿,认为最近新拍地块的折合楼面价会成为一个城市房价的下限。尤其是2015年以来楼市销售火爆,房地产企业普遍从缺钱变成不差钱,参加土地招拍挂也更加有底气,地价也随之水涨船高。

  这种情况下,大家不禁要问:地价会成为房价的支撑吗?面粉和面包到底是怎么个定价关系?

  首先,房价和地价由不同的供需关系决定。

  一个商品的价格是由商品本身的供需关系决定的,商品住宅和土地是两种不同的商品,其价格各自由本身的供给和需求决定,其中商品住宅的供给是目前可售的一手房和二手房房源总量,需求是刚需、投机客的买房需求;土地的供给是政府推出的招拍挂土地数量,需求是房地产开发商的拿地意愿。

  因此,商品房和土地完全是两个市场,由不同的供需关系分别决定了房价和地价,房地产项目理论上完全有可能出现亏损。

  那么,怎么直观的去看房地产项目有没有亏损呢?一般看楼盘的楼板价和房价的比例关系就可以知道,一般房价是楼板价的2-3倍较为正常,2倍以下基本可以判定楼盘是亏的。

  楼板价通俗点说就是楼盘每平米的土地成本,是用土地款除以楼盘的建筑面积得到的;房价就是商品住宅每平米的售价,房价和楼板价之间的差额是建安成本、各项费用及税金以及开发商的盈利。其中,建安成本就是把楼盘盖起来的建筑成本和配套的门窗、电梯、绿化等各项成本的总和。建安成本在不同城市、不同项目之间波动较大,比如一线城市的普通高层住宅的建安成本可能在4000-6000元/平米左右,高档住宅可能会在10000元/平米以上;二线城市的建安成本大约在3000-4000元/平米左右。

  现实中,有两个因素决定了房地产项目发生亏损的概率较高。

  一是房地产企业是高负债运营的企业,这意味着一旦销售进度缓慢,开发商就有巨额的利息支付压力,因此发生亏损的概率也越大。

  比如上海佘山天境楼盘,该公寓是在2009年7月由开发商拍下的地块建成的,当初楼板价是14498元/平米,是2009年的青浦赵巷地王项目,2014年9月该公寓的价格为29050元/平米。且不说房价与楼板价之比仅仅为2,基本上发生亏损的概率很高,单就2009年拿地、2014年还未完成销售看,该项目的盈利状况肯定不佳,因为普通的财务知识告诉我们收入有时间成本,2014年收到的销售款还需要用利率折现到2009年才能计算项目的成本收益,再考虑到开发商在2009年支付了30亿元的土地款,之后的5年开发商资金面一定绷得很紧。

  二是土地作为房地产行业的上游资源,其价格变动滞后于房价,再加上政府调控周期较短,地价高点通常都出现在房地产行业景气的高峰。

  一个典型的房地产周期是这样的:

  随着房地产政策放松,政府会降低首付比率、降低按揭利率,提升居民的购房能力,这时房地产行业销售会加快,房价也会提升;随着销售的好转,开发商开始通过招拍挂补充土地库存,地价开始逐步走高;随着刚需和投机客纷纷入市,房价出现飙涨,在房价将持续上涨成为市场一致预期时,整个房地产行业进入过热阶段,此时开发商豪气拿地,地王频现;最后政府开始进行房地产调控,提高首付比率、提升按揭利率,并且限购、限贷,此时房价会缓慢下移……

  因此,在高位拿地过多的开发商很容易面临楼盘预售时整个行业已经进入秋天甚至冬天的状况,此时开发商要么降价促销、快速回笼现金;要么甩卖项目,认亏出局。

  比如,2012年全国房地产开发企业的销售收入中来自土地转让收入的部分创出新高,达到819亿元,而2009年和2010年土地转让收入稳定在500亿元左右。说明随着2010年房地产行业进入调控周期以后,很多开发商只能通过甩卖此前拍下的地块来保命,据此猜测,其中很多都是2009年的地王项目。

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  其次,房价会持续下行,说明地价支撑作用有限。

  如果说地价是房价的强力支撑,隐含的意思是房价只能下跌到地价的水平上,这样房价就永远不会持续调整,但现实中不是如此。

 

  以日本为例,1990年房价就开始出现调整,直到2005年附近才稳定下来(参见图2)。如果地价对房价的支撑作用很明显,那么显然房价不会跌得如此之猛、如此之长。

 

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  可见,任何力量在大的经济周期面前都很渺小。那什么是大的经济周期呢?这里指的是人口周期,尤其是劳动年龄人口(18-64岁人口)的变动。一旦一个经济的劳动年龄人口增长放缓,经济的需求增速就会变慢,这种需求也包括对房地产的需求。

  比尔·格罗斯说过,如果他流放到一个荒岛上,并且只能得到一个数据来进行投资决策,那么他会选择人口这个数据。其实很简单,如果一个经济的人口增速下降,那么经济的整体利率水平也会下滑(因为经济增长更低、通胀也更低),债券价格就会进入长牛。因此,按人口来把握利率的大周期波动是有道理的。比如日本的数据显示,随着劳动年龄人口逐步变为负增长,日本的长期国债利率也逐步下降至零的水平(参见图3)。

 

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  下面来看看我国人口情况。在2010年以后,我国劳动年龄人口增量就开始下降(参见图4)。2006年至2009年,每年的劳动年龄人口增量大约在800万人左右,但2010年以后就出现迅速下滑,2014年和2015年劳动年龄人口竟然出现负增长,2016年虽然略有反弹,但增量仅有78万人,是10年前的十分之一。在这种情况下,房价还能继续保持稳定吗?我们拭目以待吧!

 

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  以上就是地价和房价关系的简单探讨,实际生活中地价和房价的关系更加复杂,比如通过炒高地价来带动房价也是地方政府惯用的手法之一。

  因此,在判断房价的走向中,首先需要认清房地产市场的每个参与方的利益诉求在哪。以地方政府为例,地方政府在卖地收入和中央政策的夹缝中至少有三种态度:

  一是财政实力雄厚,不在乎卖地收入,所以坚决执行房地产调控政策;

  二是炒作地价带动房价,然后执行房地产调控政策;

  三是抓住时间窗口迅速推地,然后执行房地产调控政策

  ……

 

  所以,最怕的就是使用简单逻辑来判断房价,比如地价支撑房价就是没有考虑动态博弈的简单逻辑之一,因此一定要慎重。

 

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